definiciones

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  El DERECHO CIVIL es la rama del derecho que se aplica a las relaciones privadas entre las personas y de éstas con el Estado. Nos va a indicar, entre otras cuestiones, cuando una persona es considerada como tal a efectos legales, cómo se puede adquirir la nacionalidad española, cuáles son las formas válidas de contraer matrimonio o de divorciarse, cuáles son las obligaciones de los progenitores respecto de los hijos, qué se puede hacer cuando una persona desaparece, fallece o es preciso incapacitarla, etc. Además, nos va a regir todo lo relativo al patrimonio de las personas y así, regula las distintas formas de adquirir la propiedad como pueden ser la compra-venta, las herencias o las donaciones, los contratos, las sociedades y en general, todo lo relativo a los derechos, obligaciones y responsabilidades de los miembros de una sociedad compleja, formada por individuos que interactúan con otros individuos y que son merecedores de ser protegidos en estas relaciones.

  Su regulación básica se encuentra en el Código Civil, que fue promulgado en 1889 y sufrió varias modificaciones, siendo las más importantes las que se produjeron a partir de la aprobación de nuestra vigente Constitución. La creciente complejidad de los vínculos privados que fueron estableciendo entre las personas, hizo necesario que se aprobasen leyes especiales para la regulación de múltiples cuestiones como los arrendamientos, la propiedad horizontal, las hipotecas, la protección de los menores, de las personas con discapacidad o de los consumidores, etc. En Galicia tenemos que tener en cuenta además, la existencia de una serie de normas forales, que siguen vigentes y permiten por ejemplo a los gallegos otorgar testamento mancomunado, a diferencia de lo que preceptúa con carácter general el Código Civil.

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  El DERECHO ADMINISTRATIVO tiene por objeto, siguiendo la definición de Zanobini, la regulación de la organización, los medios y las formas de la actividad de las Administraciones Públicas y las consiguientes relaciones que se produzcan entre ellas mismas y también entre éstas y los particulares. La Administración General del Estado, las CCAA, los ayuntamientos y demás organismos y entes que integran la Administración, están sometidos al cumplimiento del Derecho y deben ceñir sus actos y relaciones a la más estricta legalidad. No obstante, el legislador les ha dotado de una serie de privilegios y prerrogativas frente al ciudadano de a pie, como son la facultad sancionadora, la potestad tributaria o el régimen especial de sus contratos, prerrogativas que están orientadas a facilitar el cumplimiento de sus fines.

  Si bien el propio legislador impone unos límites en el ejercicio de estos privilegios, no cabe duda de que en múltiples ocasiones las Administraciones Públicas se exceden, provocando indefensión. Por esto es una de mis ramas del Derecho preferidas, porque cada caso supone un reto y porque, a pesar de ser una lucha contra gigantes, la imparcialidad de la justicia puede inclinar la balanza a favor del ciudadano, produciendo la satisfacción de haber sacudido los cimientos del sistema.

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  El DERECHO PENAL persigue mantener el orden social a través de una serie de normas que nos dicen cuando una acción (o incluso una omisión) es considerada delito, imponiendo como consecuencia del mismo, una pena o una medida de seguridad al infractor. Es la materialización del “ius puniendi” o potestad sancionadora del Estado que se orienta a preservar la paz social, tipificando una serie de conductas como contrarias a la misma e imponiendo, de forma proporcional al crimen cometido, un castigo.

  Nuestro Código Penal vigente se aprobó en 1995 y ha ido adaptándose conforme han ido cambiando los principios y valores que sustentan nuestro orden social, político y económico dentro del respeto a los derechos fundamentales garantizados en la Constitución.

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  El DERECHO TRIBUTARIO estudia las normas jurídicas a través de las cuales el Estado ejerce el poder tributario, poder que tiene el propósito de recaudar de los ciudadanos los ingresos necesarios para sufragar los gastos públicos. Como nos recuerda el preámbulo de la Ley 58/2003 General Tributaria, el deber de contribuir al gasto público es un deber reconocido constitucionalmente (artículo 31.1 CE: Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio).

  Sin embargo, seas una persona física o jurídica, una actuación bien asesorada puede minorar las cargas fiscales, dentro de las posibilidades legales. Es una rama de derecho compleja, por la profusión normativa y su constante evolución, pero para mí es una rama apasionante, pues es en ella donde mejor se complementan mis dos carreras y mi experiencia de tantos años.

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CONSEJOS A LA HORA DE ALQUILAR TU PISO

(SI ERES PROPIETARIO ARRENDADOR)

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  No todo son “fondos buitre” ni SOCIMIS especuladoras los que sacan al mercado viviendas en alquiler. Muchas veces se trata de particulares que han decidido, ante la merma de los tipos de interés bancarios, invertir los ahorros de una vida de trabajo en adquirir una o varias viviendas con las que completar sus ingresos. Estos pequeños inversores buscan obtener un rendimiento, atraídos por el incremento de la demanda y de los precios de la vivienda en alquiler, que se ha producido en los últimos años, impulsada por varios factores, como la crisis económica, la inestabilidad laboral, la escasez de vivienda social, el endurecimiento de las entidades bancarias a la hora de conceder préstamos hipotecarios e, incluso, por un incipiente cambio de mentalidad en la sociedad española, que se ha empezado a apartar de la mentalidad de que alquilar es “tirar el dinero”, aproximándose más a la orientación de otros países europeos.

  Ahora bien, sacar una vivienda al mercado de alquiler es una operación no exenta de riesgos, máxime para el pequeño inversor. El Real-Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, supone mayores inconvenientes para el arrendador, pues modifica, en su detrimento, la duración de los contratos o las garantías exigibles adicionales a la fianza. Aunque el espíritu de este Real Decreto Ley es dinamizar el mercado del alquiler, más bien consigue lo contrario, al suponer mayor inseguridad para el arrendador. Por ello es importante que éste conozca cuáles son sus derechos y obligaciones y que esté bien asesorado a la hora de redactar el contrato. Esta normativa no será de aplicación a las viviendas alquiladas para uso turístico, que se regirán por sus normas especiales, ni a los locales o pisos que se alquilen para uso distinto de vivienda.

  Por tanto, si vas a poner un piso o casa en alquiler, aquí están nuestros consejos:

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  LA ELECCIÓN DEL INQUILINO.

  La búsqueda del inquilino puedes realizarla tú mismo o a través de una agencia. Si decides ahorrarte los servicios de la agencia, sabrás que lo primero que tienes que hacer es unas buenas fotos al inmueble, destacando sus mejores cualidades, y asesorarte de cuánto es el precio del mercado de alquiler de tu propiedad. En esta labor son de gran ayuda los portales inmobiliarios de internet (Idealista, Fotocasa, Pisos.com, etc.), aunque a veces también sigue funcionando el poner algún cartel en sitios visibles como el tablón de anuncios de un supermercado o el portal de la propiedad (si la comunidad te lo permite) y por supuesto, el boca a boca: comenta con tus conocidos que tienes una vivienda para alquilar.

  Si por falta de tiempo, por desconocimiento del mercado, o porque simplemente te resulta más cómodo, decides contratar a un agente de la propiedad inmobiliaria, busca siempre un profesional de confianza, que te ofrezca garantías de seriedad y eficiencia, que tenga la formación necesaria para ayudarte a la formalización del contrato y que te pueda asesorar legalmente. Has de saber que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador si es persona jurídica. Si alquilas como particular, regirán los usos y costumbres del lugar o lo que convengas con la agencia y tu inquilino. En Vigo, suele pagarlos el arrendador y lo habitual es que consista en una mensualidad de renta, aunque hay inmobiliarias que cobran al inquilino y otras que piden honorarios mayores. Es importante dejar claro estos aspectos desde el principio y formalizarlos por escrito en un contrato de servicios con la inmobiliaria, en el que se establecerán los honorarios a percibir y todas las condiciones en base a las cuales trabajará la agencia. A no ser que sea de tu plena confianza, no te aconsejamos que firmes un contrato de exclusividad con una inmobiliaria en concreto, ya que te estarás cerrando las puertas a alquilarlo tú mismo durante el período de exclusividad o a que puedan anunciarlo o gestionarlo otros profesionales.

  Ponle un precio razonable, asesórate bien, si en unos meses no encuentras inquilino, baraja la posibilidad de ajustar el precio. Actualmente hay mucha demanda, si tu piso no se alquila, pregúntate honradamente el porqué.

  Infórmate sobre la persona interesada, pide su DNI o pasaporte y sus tres últimas nóminas (o declaración de IRPF si se trata de un autónomo). Búscale en internet, por nombre o DNI, a veces puedes llevarte alguna sorpresa. Se trata de asegurarte, dentro de lo posible, de que esa persona cuenta con suficientes recursos para hacer frente al pago de la renta. La mayoría de las personas son honradas, pero también hay, por desgracia, morosos “profesionales”.

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  A LA HORA DE FORMALIZAR EL CONTRATO.

  Nuestro consejo es que no te fíes de los modelos de internet y que el contrato lo revise un experto. La legislación en materia de arrendamientos ha cambiado recientemente y el obviar alguna cláusula fundamental puede acarrearte más de un disgusto. En cualquier caso, te comentamos a continuación los aspectos más relevantes de la nueva normativa.

  SOBRE DESESTIMIENTOS, RESOLUCIONES Y PRÓRROGAS.

  Ten en cuenta de que tu inquilino podrá rescindir el contrato una vez hayan pasado seis meses de la firma, notificándotelo con 30 días de antelación, como mínimo. En el contrato se puede estipular, para este caso, una penalización, es decir fijar una indemnización que el inquilino te tendrá que abonar este caso, con una cantidad equivalente como máximo a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

  Sin embargo, para ti arrendador, la normativa para los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, marca un período de vigencia mínimo de cinco años si eres persona física, o de siete si alquilas como persona jurídica, que deberás respetar a favor de tu inquilino. Solamente se podrá resolver anticipadamente a instancia del arrendador persona física, si transcurrido el primer año de duración del contrato, reclamas la vivienda por necesidad propia, de tus familiares en primer grado (hijos o padres) o para tu cónyuge si te has separado o divorciado recientemente. Y si quieres reservarte esta posibilidad, habrá de aparecer reflejada previamente en el clausulado contractual y deberás comunicárselo al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la vivienda que se va a necesitar. Esta es una cláusula muy importante que hay que añadir ahora en los contratos en previsión de que pudieras necesitar la vivienda para ti o tu familia.

  Una vez transcurridos esos cinco o siete años, se producirá prórroga tácita si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato. El preaviso que se requiere en tal caso es de dos meses de antelación (en el caso del arrendatario) y cuatro meses de antelación (en el caso del arrendador). La prórroga tácita operará por períodos anuales hasta un máximo de tres años.

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  SOBRE FIANZAS Y GARANTÍAS.

  Se limitan con la nueva legislación a dos meses (uno de fianza y otro de garantía adicional), lo que sin lugar a dudas protege al inquilino, pero es escaso para el arrendador, pues en caso de impago, los procesos judiciales de desahucio pueden alargarse hasta seis u ocho meses. Por ello, nuestro consejo es que siempre pidas el máximo de garantías que te permite la legislación vigente (dos mensualidades), e inviertas una en hacer un seguro de impagos de alquiler. Estos seguros suelen cubrir además asistencia jurídica y daños que se produzcan en el inmueble.

  Otra posibilidad es hacer un contrato de larga duración (seis años al menos si eres persona física), porque en este caso, puedes pedir cualquier tipo de garantía adicional como un aval bancario o un seguro de alquiler que cubran, por ejemplo, seis meses de renta en caso de impago. Si el inquilino te interesa, podéis llegar a un acuerdo sobre el abono de este seguro de impagos, por ejemplo, que cada uno pague la mitad. Pero nunca, nunca, alquiles sin garantías de este tipo. Antiguamente era frecuente que el arrendador presentase a un fiador personal, pero has de considerar que, en caso de impago, tendrás que además de iniciar un procedimiento de desahucio, demandar a esta persona y con las demoras que se producen en los juzgados, es posible que estés muchos meses sin cobrar y sin disponer de la vivienda. Sin embargo, con un aval bancario o un seguro de impagos, el cobro es prácticamente inmediato. Además, tanto el banco como la compañía aseguradora, hacen un estudio previo de la solvencia del inquilino, consultando ficheros a los que los particulares no tenemos acceso.

  La fianza ha de ser devuelta al arrendatario cuando este entregue las llaves de la vivienda, si todo está en buenas condiciones, considerando como normal el desgaste que se haya podido producir por su uso habitual. Si ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves y no has procedido a restituírsela, puede reclamarte el interés legal de ese importe.

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  ACTUALIZACIONES DE RENTA.

  Ya que durante esos cinco o siete años las subidas de renta que podrás hacer a tu inquilino serán mínimas, al limitarlas la ley, es fundamental expresar en el contrato cuándo y en base a qué índice se calcularán las actualizaciones, pues solamente se podrá actualizar la renta de alquiler si en el contrato hay una cláusula específica que lo determine. Si lo que faltase por determinar es el mecanismo de actualización, la renta se actualizará atendiendo a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

  En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

  En consecuencia, aconsejamos siempre ligar la subida de renta anual al IPC y, por supuesto, reflejarlo en el contrato. En esta página del INE hay una calculadora muy útil, para que, año a año, puedas ir calculando las subidas, que tienes que notificar al inquilino:

  https://www.ine.es/calcula/calcula.do

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  OTRAS CUESTIONES PRÁCTICAS.

  Deja bien claro en el contrato quien está obligado al pago de las cuotas de comunidad y de los suministros, tales como agua, gas o luz y de las tasas por recogida de basura u otros tributos. Asegúrate antes de que el inquilino deje la vivienda de que está al corriente de los pagos a los que se haya comprometido, pues en caso contrario puedes resultar responsable subsidiario.

  Haz un Inventario detallado de todos los muebles y electrodomésticos que estén en la vivienda, con fotos. Añádelo como anexo al contrato y procura que tu inquilino lo firme.

  Ten en cuenta que, durante la vigencia del contrato, tienes que encargarte de realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones mínimas de habitabilidad, sin que por ello tengas derecho a elevar la renta. Por el contrario, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán por cuenta del inquilino.

  La vivienda arrendada solamente se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento del arrendador. Además, el precio del subarriendo nunca puede ser superior al del arrendamiento inicial. Deja bien claro estos extremos en el contrato y preferiblemente, no permitas el subarriendo.

  Aunque entre tengas relación fluida y cordial con tu inquilino, que es lo ideal, procura dejar constancia fehaciente de las notificaciones que le hagas. Lo más conveniente es notificar mediante burofax, aunque previamente se lo comuniques de manera más informal.

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  Te comentamos ahora dos obligaciones del arrendatario, frecuentemente olvidadas, pero cuyo incumplimiento puede derivar en recargos o multas:

  A.- La obligación de depósito de la fianza (una mensualidad) en el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS). La Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 11 de noviembre, establece en su artículo 36º la obligatoriedad de la prestación de fianza tanto en los alquileres de vivienda como en los alquileres para uso distinto del de vivienda. En relación con dicha obligación, en Galicia, el Decreto 42/2011, de 3 de marzo, establece el procedimiento para la constitución, modificación, cancelación y depósito de las fianzas de los arrendamientos relativos a fincas urbanas. El depósito deberá realizarse en el plazo de un mes desde la fecha del contrato, bien a través de la web del IGVS o presencialmente. Se cancela y recupera cuando se va el inquilino.

  ¿A qué se expone el arrendador si no procede a este depósito? En cualquier momento de la vigencia del contrato de alquiler, el IGVS podrá reclamar el importe de la fianza, incrementándose con el interés legal del dinero hasta esa fecha. Además, se sancionará al propietario. El articulo 10.4 d) de la Ley 8/2012 establece como infracción leve, el incumplimiento de la obligación del depósito de la fianza. La infracción leve esta multada con un importe desde 300 €, hasta 3.000 €.

  B.- La obligatoriedad de tener un certificado de eficiencia energética en vigor. Si no lo tienes, debes solicitarlo antes de poner tu vivienda en alquiler. Lo preparan los arquitectos, aparejadores, ingenieros, etc. debidamente acreditados, su coste ronda los 120 € y dura diez años. La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas recoge sanciones de 300 a 6.000 € para quienes incumplan este requisito. Algunos inmuebles están exentos de esta obligación.

  En TUFINKA hacemos una gestión integral del alquiler y te ofrecemos nuestros servicios especializados. Somos mucho más que una agencia, estamos a tu disposición para asesorarte desde la búsqueda del inquilino más idóneo hasta la formalización del contrato. Y si lo deseas, también podemos velar por tus intereses durante toda la vida del mismo, preparando tus declaraciones AEAT, emitiendo los recibos de alquiler, haciendo las notificaciones pertinentes a tu inquilino, etc.

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EL ADMINISTRADOR DE FINCAS.

LA CONTROVERTIDA NECESIDAD DE COLEGIACIÓN.

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  La figura del administrador de fincas es de reciente creación en nuestro Derecho. Tradicionalmente sus labores se realizaban por los propios copropietarios, que llevaban personalmente las entonces sencillas tareas comunes según su mejor criterio o interés, pero sin un marco normativo que lo regulase. No es hasta la aprobación de nuestro Código Civil en 1889 y hasta la generalización del uso de la vivienda en régimen de propiedad horizontal, cuando se empieza a dar un tratamiento a las comunidades de vecinos y a sus órganos de administración. Aun así, la encomienda de estas tareas a personas externas a la propia comunidad era todavía excepcional. Pero la creciente complejidad en la gestión de las comunidades de propietarios y la falta de capacitación de muchos de ellos, hace hoy día casi imprescindible que la administración se confiera a un profesional cualificado para el bienestar de los comuneros y el cumplimiento de las obligaciones legales que les atañen.

  La propiedad horizontal es definida en el Código Civil en su artículo 396, que señala en su último párrafo: “esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”. El núcleo central de esta legislación lo constituye la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH), reformada en varias ocasiones, siendo las más reseñables últimamente, las efectuadas por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

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  Su artículo 13, en consonancia con lo justificado en la propia exposición de motivos, nos señala cuáles son sus órganos de gobierno:

  a) La Junta de propietarios,

  b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes,

  c) El secretario,

  d) El administrador.

  Centrándonos en los dos últimos órganos, el apartado 5 del mismo artículo preceptúa:” Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

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  En la práctica estos cargos se suelen confiar a una persona distinta del presidente, para lo cual el 13.6, clave en la materia, señala: “Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”

  En consecuencia, la administración de una comunidad de vecinos podrá ser ejercida por tres vías:

  Por acumulación de los cargos en el presidente de la comunidad.

  Por cualquier propietario, en este caso la ley no señala condiciones especiales de capacitación profesional o formación, únicamente ser propietario.

  Por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Estos serán los administradores de comunidades de propietarios en sentido estricto.

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  Esta triple posibilidad parece, a priori, bastante incongruente. Por un lado, al administrador ajeno se le exige cualificación y por otro, únicamente ser propietario o propietario-presidente. No hay norma específica que regule, por el momento, cuáles son los requisitos que deben cumplir los administradores de fincas-personas jurídicas. Sin embargo, parece razonable que la persona que ostente el cargo de administrador o gerente de esa persona jurídica deba tener una cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, como se exige en el caso de personas físicas.

  El ejercicio de la función de administrador de fincas nació bajo el principio de exclusividad profesional y se reguló por Decreto 693/1968 de 1 de abril, por el que se creó el Colegio Nacional Sindical de administradores de fincas. Preveía dos vías de acceso al Colegio y, consecuentemente, de ejercicio de la profesión:

  Directa, posibilidad que tendrán personas con las titulaciones que la norma señala, refiriéndose entre ellas a los licenciados en Derecho, pero observándose que prácticamente cualquier licenciatura, diplomatura o grado universitario dan acceso a esta opción de colegiación directa.

  Indirecta, para los que estando en posesión del título de bachiller superior, superasen una serie de pruebas convocadas a tal efecto.

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  Sobre esta exclusividad profesional se manifestó el TC en sentencia 74/1994 de 14 de marzo, reconociendo la colegiación obligatoria y la consideración de delito de intrusismo en caso de ejercicio sin estar colegiado. Igualmente el TS en sentencia 7195/1998 del 1 de diciembre señaló “que el ejercicio legal de la profesión de Administrador de Fincas, con habitualidad, exige, por ser requisito indispensable, la colegiación en la Corporación Profesional en cuyo ámbito territorial se pretenda ejercerla, sin que los Abogados en ejercicio resulten habilitados para el desempeño de la profesión aludida por el hecho de estar colegiados en el de Abogados, habida cuenta que las funciones de una y otra profesión tienen campos de actuación diferentes, no obstante la existencia de "ámbitos fronterizos, dificultosos de deslinde”

  Sin embargo, el TS (Sala de lo Contencioso-Administrativo) se pronuncia a favor de la no exclusividad en STS 1326/1981 de 20 de octubre. Y el TC hace lo propio en 1994.

  La controvertida situación se aclara definitivamente con la entrada en vigor de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. Es la denominada “Ley Ómnibus”, que abrió la libre competencia al ejercicio de la administración de fincas y a otros sectores profesionales. Desde ese momento se elimina el requisito de la colegiación, aunque pudiera ser recomendable por la puesta al día de sus miembros que hace el Colegio y las garantías que pueda tener su respaldo de cara a su contratación.

  Es interesante la resolución de la DRGN del 16 de mayo de 2009. La DGRN entiende que la Ley de sociedades profesionales de 2009 establece que los administradores de fincas no pueden formar sociedades profesionales, dado que su actividad la pueden ejercer personas que carezcan de título universitario.

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  También podemos citar la sentencia de la AP de Castellón 299/2016 de 3 de octubre: “la actividad de administrador de fincas carece de exclusividad, ya que puede ser desarrollada por cualquier persona, como tampoco precisa del título específico de Administrador de Fincas, título ficticio que responde más bien a intereses privados y corporativos absolutamente respetables y legítimos, pero que son incompatibles con los derechos fundamentales de libertad profesional y de libre competencia de mercado”

  La Junta de propietarios puede por tanto nombrar a una persona ajena para desempeñar la función de administración, persona que ha de tener una “cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida”. Pero vemos, sin embargo, que la Ley es muy ambigua y no especifica cuáles son dichos conocimientos o cualificaciones que todo administrador debe tener. En España, a día de hoy, no hay una titulación que habilite expresamente para la profesión de administrador de comunidades o fincas reconocida por el Ministerio de Educación. Los cursos que imparten los Colegios Oficiales no otorgan títulos oficiales. Sin embargo, sí se desprende del espíritu de la ley la necesidad de una preparación en las materias que le atañen para el desempeño satisfactorio de su labor.

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  Chocan aquí intereses enfrentados, los de los miembros de los Colegios Profesionales que ven su campo de actuación “invadido” de múltiples profesionales provenientes de otras ramas, y los de los que desean ejercer esta profesión y no están dispuestos a pagar los altos costes que supone la colegiación. En definitiva, serán por una parte los profesionales los que decidan si colegiarse o no y, lo más importante, serán las propias comunidades quiénes elijan al profesional con el perfil que consideren más adecuado para la gestión de sus intereses.

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SOBRE EL RDL 35/2020

MORATORIAS Y QUITAS ALQUILERES DISTINTOS DE VIVIENDA.

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  ¿Eres autónomo o titular de una Pyme y tienes problemas para pagar el alquiler? Si tu casero es lo que se denomina un “gran tenedor” es decir, tiene más de diez inmuebles urbanos sin contar garajes o trasteros o tiene una superficie construida de más de 1.500m2, quizás puedas acogerte a las ayudas que establece el Real Decreto-Ley 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Veamos en qué consisten las ayudas y cuáles son los requisitos.

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  Requisitos:

  - Plazo para solicitar las ayudas: hasta el 31/01/21.

  - Si eres autónomo:

  a) Has de estar en situación de alta en la Seguridad Social.

  b) Has de acreditar que tu actividad está suspendida o bien que tu facturación del mes de diciembre ha descendido como mínimo un 75% en comparación a la media del último trimestre de 2019. Esto último se acredita en principio mediante una declaración responsable, si bien el arrendador puede pedir los libros contables para verificación.

  - Si eres persona jurídica (sociedad):

  a) No puedes superar los límites del artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital (Activo inferior a 4 millones de euros, facturación inferior a 8 millones, menos de 50 trabajadores)

  b) Actividad suspendida o descenso en la facturación del 75%.

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  En que consiste la ayuda:

  - La petición puede consistir en una quita/reducción de la renta del 50% durante el periodo de alarma (hasta al menos el 09/05/2021) y hasta cuatro meses más (hasta el 09/09/2021), o bien en un aplazamiento de esas rentas (no pagar nada durante ese periodo), que se abonaría de forma prorrateada durante los dos años siguientes al fin de la moratoria (en 24 plazos; si de contrato queda menos plazo, se reduce), sin intereses.

  - Una vez que el arrendador reciba la petición, tiene un plazo de 7 días hábiles para contestar y es el propio arrendador el que decide si aplica una u otra medida. Si no se contesta en plazo, se impone la medida elegida por el arrendatario. Como vemos, además de la dificultad para cumplir los requisitos es el arrendador el que elige, por lo que, salvo que tenga problemas de liquidez, lo más común será que elija la moratoria y finalmente, tocará pagar toda la renta, por lo que la ayuda no te va a solucionar la vida, aunque quizás si pueda suponerte un alivio temporal.

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  ¿Y si mi casero no es un “gran tenedor”?

  En este caso, y si se cumplen los requisitos anteriores, se podrá solicitar antes del 31 de enero un aplazamiento temporal en el pago de la renta, siempre que anteriormente no hayamos concluido otro acuerdo en este sentido. En este acuerdo, las partes podrán disponer de la fianza para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades, si bien esta fianza deberá ser repuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o si el plazo que resta de contrato es menor, en el plazo que falte hasta la finalización del contrato.

  ¿Quieres pedir estas ayudas a tu arrendador y no sabes cómo dirigirte a él? En Tufinka te asesoramos y te ayudamos a redactar la solicitud. Consúltanos sin compromiso.

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  Sobre esta exclusividad profesional se manifestó el TC en sentencia 74/1994 de 14 de marzo, reconociendo la colegiación obligatoria y la consideración de delito de intrusismo en caso de ejercicio sin estar colegiado. Igualmente el TS en sentencia 7195/1998 del 1 de diciembre señaló “que el ejercicio legal de la profesión de Administrador de Fincas, con habitualidad, exige, por ser requisito indispensable, la colegiación en la Corporación Profesional en cuyo ámbito territorial se pretenda ejercerla, sin que los Abogados en ejercicio resulten habilitados para el desempeño de la profesión aludida por el hecho de estar colegiados en el de Abogados, habida cuenta que las funciones de una y otra profesión tienen campos de actuación diferentes, no obstante la existencia de "ámbitos fronterizos, dificultosos de deslinde”

  Sin embargo, el TS (Sala de lo Contencioso-Administrativo) se pronuncia a favor de la no exclusividad en STS 1326/1981 de 20 de octubre. Y el TC hace lo propio en 1994.

  La controvertida situación se aclara definitivamente con la entrada en vigor de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. Es la denominada “Ley Ómnibus”, que abrió la libre competencia al ejercicio de la administración de fincas y a otros sectores profesionales. Desde ese momento se elimina el requisito de la colegiación, aunque pudiera ser recomendable por la puesta al día de sus miembros que hace el Colegio y las garantías que pueda tener su respaldo de cara a su contratación.

  Es interesante la resolución de la DRGN del 16 de mayo de 2009. La DGRN entiende que la Ley de sociedades profesionales de 2009 establece que los administradores de fincas no pueden formar sociedades profesionales, dado que su actividad la pueden ejercer personas que carezcan de título universitario.

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SOBRE EL CÁLCULO DEL RENDIMIENTO DEL ALQUILER EN TU DECLARACIÓN DE LA RENTA DE UN INMUEBLE

(vivienda, local, garaje, apartamento turístico)

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  Como casero cobras un dinero por el alquiler al que puedes restar una serie de gastos que veremos más adelante. Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda y nada si es un negocio. El resultado lo integras en la base imponible general, donde también va tu salario, por ejemplo.

  Por eso mismo, el porcentaje a pagar en la renta por el alquiler también dependerá del resto de tus ingresos.

  El procedimiento es, por tanto, calcular los rendimientos brutos de ese alquiler, descontar los gastos deducibles y ver si hay derecho a algún tipo de reducción para llegar a obtener la cifra de rendimiento neto que se integrará en nuestra base imponible general. Analizamos ahora estos conceptos.

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  1.- RENDIMIENTOS BRUTOS (art.22 Ley IRPF)

  “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.

  Es decir, los rendimientos brutos serán lo que nos ha pagado el/los inquilino/s durante el período impositivo y se declaran sin IVA.

  ¿Qué ocurre si el inquilino no paga?. ¿Tenemos que declarar el ingreso como si se hubiera cobrado?. Si no se paga el alquiler, el propietario tiene derecho a deducirse la cantidad adeudada como gasto, pero si se cumple una de estas condiciones:

  • Que el inquilino esté en situación de concurso de acreedores.

  • Que se le hayan reclamado esas rentas fehacientemente (lo mejor por burofax) y hayan pasado más de seis meses entre la primera reclamación y el 31 de diciembre.

  Este plazo de seis meses se ha reducido a tres, debido a las circunstancias excepcionales del COVID, para los periodos impositivos 2020 y 2021.

  En caso contrario, hay que declarar el ingreso aunque no se haya cobrado.

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  2.- GASTOS DEDUCIBLES PARA LA DETERMINACIÓN DEL RENDIMIENTO NETO (Artículo 23 Ley IRPF)

  A los rendimientos brutos obtenidos podemos descontarles todos los gastos que hayan sido necesarios para la obtención de los mismos. ¿Cuáles son?:

  a. Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien (ejemplo: intereses de una hipoteca para adquirir el bien o de un préstamo para pagar una reforma). El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros (brutos) obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. Sólo son deducibles los intereses, no las cantidades destinadas a amortizar el principal de la hipoteca o préstamo.

  b. Gastos de reparación y de conservación del inmueble. Cualquier reparación (de la caldera, de la cisterna, del horno …) o gasto de conservación del piso (mano de pintura, tapado de grietas, cambio de tuberías…), puede deducirse en la renta. Ahora bien, hay que tener cuidado y conocer perfectamente qué interpreta Hacienda como reparación, ya que existen gastos como por ejemplo una ampliación de la vivienda, la instalación de una piscina, etc, que no son deducibles, pues no se consideran reparación ni conservación. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

  c. El seguro del hogar si lo abonas como arrendador y el de impago de rentas, si lo tienes contratado, también son gastos deducibles.

  d. Los tributos y recargos no estatales. Esto es, el IBI y la tasa de basura, cuando no la pague el inquilino directamente.

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  e. Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Ejemplo, los gastos del administrador que llevase el piso o local, los gastos de la inmobiliaria que lo hubiera alquilado ese año, los gastos del abogado que reclamase saldos pendientes…

  f. Los gastos de comunidad ordinarios. En cuanto a los extraordinarios (“derramas”) es controvertido: la ley permite esta deducción fiscal sin más, pero Hacienda distingue entre obras de conservación (ejemplos: reparar la fachada, una terraza, cambiar un tejado …) y obras de mejora (instalar un ascensor nuevo, una caldera, o cualquier elemento que antes no existía).

  Para Hacienda las de conservación son deducibles como gasto pero desde el momento en que se paga la factura al contratista que las realizó, no desde el momento que se pague la derrama. Y, las de mejora no son deducibles como gasto sino que su coste debe amortizarse a partir del momento en que las obras finalicen (al igual que hace con el inmueble), por lo que el gasto será deducible en varios años.

  En cualquier caso, los gastos por reparaciones, como ocurría con los gastos por intereses, tienen como tope la cuantía de los ingresos del alquiler, pudiendo el deducirse el exceso en los cuatro ejercicios siguientes.

  g. Por último podemos considerar como gasto las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Para calcularlo se aplica el 3% por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

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  3.- REDUCCIONES (Artículo 23 Ley IRPF)

  Ya hemos obtenido el rendimiento neto de nuestra propiedad, pero nos faltaría conocer si podemos aplicarnos alguna reducción a mayores. Si el rendimiento neto obtenido es positivo (y solo si es positivo), y si el piso es vivienda habitual de nuestro inquilino, la ley nos permite reducir estos rendimientos netos en un 60%.

  Por último, cuando el arrendatario o subarrendatario del bien inmueble sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines (hasta el tercer grado inclusive), del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de la ley de IRPF. Es decir, si se alquila por un precio digamos “irrisorio” a un hijo un piso, Hacienda realiza lo que se denomina una imputación de rentas. Estableciendo una presunción, nos atribuye como rendimiento un 2% del valor catastral de esa vivienda, como norma general si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez períodos impositivos anteriores (un 1,1% en caso contrario).

  Esperamos haberte ayudado, en todo caso, si tienes alguna duda, quedamos como siempre a tu disposición.

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